Neclarități și riscuri de aplicare a Legii 207/2025 ( Nordis) .

Adoptarea așa-numitei „Legi Nordis” a fost determinată de necesitatea reală de a consolida cadrul de protecție al cumpărătorilor de imobile, în contextul existenței unor practici contractuale abuzive pe piața imobiliară, manifestate în principal prin solicitarea unor avansuri considerabile, fără corelarea acestora cu garanții juridice adecvate sau cu obligații efective asumate de dezvoltatorii imobiliari.

Deși demersul legiuitorului este, în mod evident, unul legitim și justificat, o analiză atentă a dispozițiilor legale evidențiază anumite aspecte de claritate și coerență normativă care ar putea genera dificultăți de interpretare și aplicare practică, fiind de natură să influențeze eficiența mecanismelor de protecție instituite și să impună, eventual, ajustări legislative ulterioare.

Lipsa unei reglementări clare privind plafonarea avansului la promisiunea de vânzare-cumpărare

Textul de lege prevede, în mod expres, un plafon maxim de 5% din valoarea totală a imobilului pentru avansul achitat la momentul încheierii convenției de rezervare. Cu toate acestea, legiuitorul omite să stipuleze în mod clar dacă această limitare este aplicabilă și avansului datorat la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare.

Această omisiune este cu atât mai problematică cu cât legea tratează convenția de rezervare și promisiunea de vânzare-cumpărare ca fiind instituții juridice distincte. În lipsa unei reglementări exprese, se creează premisa interpretării potrivit căreia avansul aferent promisiunii de vânzare-cumpărare nu ar fi supus plafonului de 5%, ceea ce contravine evident scopului urmărit de legiuitor la momentul adoptării actului normativ.

Contradicția dintre scopul legii și soluțiile normative adoptate

Contextul social și economic care a stat la baza adoptării legii indică în mod clar intenția de a limita cuantumul avansurilor solicitate de dezvoltatori și de a preveni situațiile în care sume importante de bani sunt încasate fără existența unor garanții contractuale reale. Cu toate acestea, formularea actuală a dispozițiilor legale lasă deschisă posibilitatea ca, în practică, să fie solicitate avansuri semnificativ mai mari la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, în special pe termen mediu și lung, odată cu estomparea impactului mediatic al evenimentelor care au determinat adoptarea legii.

În prezent, este de așteptat ca majoritatea avansurilor să fie stabilite la nivelul maxim permis de 5%. Însă, în absența unei clarificări normative, nu există nicio garanție că acest plafon va fi respectat în viitor, ceea ce golește de conținut protecția juridică instituită.

 Regimul juridic incert al sumelor achitate și lipsa corelării între contracte

Dispozițiile legii referitoare la depunerea avansului într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului fac trimitere exclusiv la sumele achitate în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare, fără a include în mod expres sumele plătite la semnarea convenției de rezervare. Această abordare este incoerentă, în condițiile în care legea recunoaște caracterul distinct al celor două contracte, dar nu reglementează unitar regimul juridic al sumelor achitate în temeiul acestora.

Mai mult, legea nu clarifică dacă sumele plătite la momentul rezervării se cumulează cu avansul aferent promisiunii sau dacă acestea sunt absorbite de acesta. O asemenea lipsă de precizie generează incertitudine juridică și creează premisele unor practici contractuale neunitare și potențial abuzive.

Diferențe nejustificate între consecințele juridice ale rezervării și ale promisiunii

Promisiunea de vânzare-cumpărare generează obligații ferme pentru ambele părți, iar neexecutarea acesteia atrage sancțiuni juridice clare, respectiv pierderea avansului de către promitentul-cumpărător sau restituirea dublului avansului de către promitentul-vânzător, conform practicii contractuale consacrate. În schimb, convenția de rezervare nu instituie sancțiuni echivalente, iar neîncheierea ulterioară a promisiunii nu atrage, de regulă, decât blocarea temporară a sumelor achitate de cumpărător, fără dobândă sau despăgubiri.

Această diferență de tratament creează un dezechilibru contractual în detrimentul cumpărătorului și contravine scopului declarat al legii de a oferi o protecție efectivă părții vulnerabile.

Ambiguitatea noțiunii de „culpă exclusivă a dezvoltatorului”

Textul legal condiționează restituirea sumelor achitate de existența culpei exclusive a dezvoltatorului, fără a reglementa situațiile în care culpa este comună sau aparține cumpărătorului. O asemenea formulare restrictivă poate conduce la interpretări excesiv de favorabile dezvoltatorului și la limitarea nejustificată a dreptului cumpărătorului de a obține restituirea sumelor achitate.

În Concluzie

Deși analiza de mai sus evidențiază anumite vulnerabilități și potențiale efecte adverse ale legii cunoscute sub denumirea de Legea Nordis, se impune a fi subliniat faptul că adoptarea acestui act normativ reprezintă un demers legislativ necesar și oportun, constituind un pas semnificativ înainte atât în direcția consolidării protecției consumatorilor, cât și în cea a creșterii gradului de profesionalizare și responsabilizare a pieței imobiliare.

Av. Costin Vînă